I- Qu’est ce que la Scpi ?
1- Définition
Le sigle Scpi est utilisé pour désigner une société civile de placement immobilier. Il s’agit d’un véhicule d’investissement immobilier. Cette société a pour objet de faire appel public à l’épargne en vue de se constituer un parc immobilier dont elle va assurer la gestion. Cette gestion permettra de générer des loyers, qui seront reversés aux porteurs de parts sous forme de revenus.
Attention: le montant des revenus perçu par chaque porteur de parts est au prorata du nombre de parts détenues par ce dernier dans la société.
Il faut également retenir que la gestion de la SCPI est confiée et assurée par une société spécialisée et que la création d’une Scpi ne peut être effective qu’après obtention d’un agrément délivré par l’AMF.
De ce fait, on va distinguer sur le marché, 3 catégories de Scpi.
2- Les différentes catégories de Scpi
Comme dit plus haut, il existe 3 catégories de Scpi:
- les Scpi de rendement: il s’agit de la catégorie de Scpi la plus connue des investisseurs. En effet, cette catégorie regroupe toutes les Scpi ayant vocation à générer du rendement: scpi de bureaux, de commerce, etc.
Cette catégorie de Scpi répond donc principalement à un objectif de création de revenus complémentaires. - les Scpi fiscales: cette catégorie de Scpi désigne l’ensemble des Scpi dont le fonctionnement est calqué sur celui des lois de défiscalisation. En d’autres termes, il s’agit de Scpi ayant pour but de faire bénéficier aux investisseurs, d’avantages fiscaux. Les principales Scpi fiscales sont les Scpi Pinel, les Scpi Malraux, les Scpi déficit foncier.
- Les Scpi de plus value: cette dernière catégorie désigne les Scpi ayant uniquement vocation à créer de la valeur, de la plus value sur l’ensemble du parc immobilier quelles auront constitué.
3- Avantages et profils investisseurs des Scpi
Les Scpi quelle que soit la catégorie à laquelle elles appartiennent présentent toutes des avantages communs:
- la facilité d’accès en raison du montant faible du ticket d’entrée en comparaison à la détention en direct d’un bien immobilier ;
- la mutualisation du risque: en effet, au sein d’une Scpi, le risque locatif est fortement mutualisé puisque l’ensemble du parc immobilier est occupé par une centaine voire des milliers de locataires différents ;
- le rendement ;
- la gestion, qui est confiée à des professionnels ;
- la diversification sectorielle et géographique : la Scpi investit sur des actifs de type différent et sur des secteurs géographiques tout aussi différents.
Hormis tous ces avantages, elles permettent de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux:
- la constitution de patrimoine;
- la création de revenus complémentaires ;
- la préparation de la retraite;
- la défiscalisation ;
- la transmission de patrimoine.
II- Méthodes d’investissement
L’un des atouts de la SCPI est le choix de la méthode de souscription qui s’offre aux investisseurs. En effet, la Scpi peut être souscrite de différentes manières que nous détaillons ci-dessous.
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1- Au comptant (en cash)
L’investisseur dispose déjà du capital à investir et pourra ainsi souscrire simplement en procédant à un règlement par l’émission d’un chèque ou d’un virement.
2- À crédit
Il s’agira pour l’investisseur, d’avoir recours à une crédit bancaire pour le financement de son investissement. L’avantage offert par cette méthode est l’effet de levier du crédit (différence entre le taux d’emprunt souvent moins élevé que le taux de rendement génère par l’investissement).
3- Via un contrat d’assurance vie
la Scpi peut être intégrée au sein d’un contrat d’assurance vie. Il faut cependant noter sue tous les contrats n’offrent pas cette possibilité.
Toutefois, ce mode de souscription présente de nombreux avantages pour l’investisseur. En effet, celui peut acquérir les parts de Scpi à un prix décoté puisque c’est l’assureur qui les détient. De plus, la liquidité est assurée par l’assureur et l’investisseur bénéficie de la fiscalité avantageuse des contrats d’assurance vie.
4- En démembrement
Le démembrement est une technique juridique qui permet de séparer la propriété d’un bien, ici, celle des Scpi en 2 droits distincts : l’usufruit et la nue propriété. De ce fait, un investisseur peut opter pour l’acquisition de l’un ou l’autre de ces 2 droits.
Pour l’usufruitier cela lui permettra d’avoir la jouissance de ces parts puisqu’il percevra les loyers générés par les parts de Scpi. De plus, il aura la charge de l’impôt.
Pour les investisseurs personnes morales, cela est une technique de gestion et d’optimisation de trésorerie. De plus, l’usufruit peut être amorti comptablement.
Le nu propriétaire n’a quant à lui, que la propriété du bien durant toute la durée du démembrement. A la fin de cette période, il récupère la pleine propriété des parts des Scpi et perçoit donc les loyers.
III- Investir en Scpi
Les Scpi sont sans conteste, le placement du moment notamment au regard du rendement généré. De ce fait, il est important avant d’investir sur ce support, de bien choisir la Scpi en se basant sur certains critères. Ici, nous en citerons sept.
La typologie de la SCPI
Avant d’investir en Scpi, il est important de connaître la ou les typologies de Scpi sur lesquelles on souhaite investir (bureaux, commerces, santé, etc) pour les SCPI dites de rendement et les actifs d’habitation pour les Scpi fiscales.
La capitalisation de la SCPI
La capitalisation de la Scpi désigne la taille de la SCPI. en effet, celle ci renseigne sur la valeur du parc immobilier de la Scpi et donc sa capacité à mutualiser les risques.
Le rendement de la SCPI
Il s’agit de l’indicateur auquel les investisseurs prêtent le plus attention. En effet, il fait référence à la rentabilité de l’investissement.
Il est conseillé de ne pas tenir compte uniquement du dernier taux de rendement mais plutôt d’effectuer une analyse de l’historique de rendement de la Scpi.
Le taux d’occupation
Cet indicateur renseigne sur le taux de vacance du patrimoine de la SCPI. plus celui ci est élevé, moins le taux de vacance est important.
La composition de l’actif
L’investisseur doit tenir compte de la composition du parc immobilier de la Scpi. Là encore plus celui ci sera diversifié notamment d’un point de vue géographique, plus le risque au sein de la Scpi sera mutualisé.
La politique d’investissement
La politique d’investissement et de gestion de la Scpi renseigne l’investisseur sur tout le fonctionnement de la Scpi.
Le report à nouveau
Il s’agit des réserves constituées par la Scpi. Celles ci lui permettent en cas de coup dur, de pouvoir continuer à assurer le versement des loyers aux investisseurs.
Outre ces indicateurs qui sont pour la plupart quantitatifs, il faut également tenir compte d’indicateurs d’ordre qualitatif notamment la qualité de la société de gestion.
Somme toute, la SCPI est un investissement présentant un bon couple rendement/risque. Plusieurs types d’actifs immobiliers, sur des secteurs géographiques différents constituent le parc immobilier des Scpi.
Toutefois, il est important avant de réaliser un investissement sur ce support, de bien le connaître et surtout d’en effectuer une sélection au préalable et si possible, accompagné d’un professionnel en la matière, c’est pour cela que nous vous recommandons de vous rapprocher de Portail-scpi.fr